Immobilienerwerb in Italien

Immobilienerwerb in Italien

Italien ist schön mit seinem Meer, seinen Seen und den Bergen. Das Wetter, die Kultur und die kulinarische Köstlichkeiten des Landes machen das Leben dort angenehm. Deshalb haben viele Ausländer, vor allem aus dem deutschsprachigen Raum, den Wunsch, dort Immobilieneigentum zu erwerben, sei es, um die Ferien in der eigenen Immobilie zu verbringen oder aber um sich ganz dort niederzulassen. Selbst die EURO-Krise, die gerade auch Italien erfasst hat, hat die Nachfrage nach Ferienimmobilien hier nicht verändert.

Grundsätzlich ist es für Deutsche unbeschränkt möglich, in Italien ein Haus oder eine Wohnung zu erwerben. Allerdings sollte man beim Erwerb nicht allzu blauäugig vorgehen, da es ansonsten leicht zu einem Ende mit Schrecken kommen kann und man im wahrsten Sinne des Wortes Lehrgeld bezahlen muss.

Sowohl die Gebräuche beim Erwerb als auch das Immobilienrecht unterscheiden sich nämlich erheblich von den gewohnten deutschen Gegebenheiten. Deshalb ist es in jedem Fall ratsam, einen Fachmann beim Erwerb zu Rate zu ziehen, um ein böses Erwachen zu vermeiden.

In den meisten Fällen wird sich der Kaufinteressent an einen Makler wenden. Vielfach will dieser Makler seine eigenen Verträge verwenden, um die Abwicklung über die Bühne zu bringen.

Schon hiervon ist dringend abzuraten. Zum einen handelt es sich bei diesen Verträgen in den allermeisten Fällen um Standartverträge, die der individuellen Immobilie oftmals nicht ganz gerecht werden. Zum anderen ist das italienische Immobilienrecht so kompliziert und mit kleinen Fallstricken gespickt, dass es für den Makler, der ja meistens keine juristische Bildung besitzt, nicht möglich ist, eventuell bestehende rechtliche Probleme zu erkennen.

Im schlimmsten Fall kann es dazu kommen, dass bei Verstoß gegen einzelne Rechtsvorschriften der Eigentumserwerb nichtig ist. In diesem Falle, falls der Käufer im Vertrauen auf den Eigentumsübergang bereits Zahlungen geleistet hat, wäre er in der misslichen Lage, diese Zahlungen eventuell unter Einsatz weiterer Geldmittel vor Gericht in einem langwierigen Prozess zurückzuklagen. Im Falle einer Insolvenz des Verkäufers würde sogar der Totalverlust drohen.

Aber wie erfolgt denn nun der Immobilienerwerb in Italien?

Der wichtigste Unterschied zum deutschen Recht ist, dass der Kauf in der Regel durch einen Vorvertrag und einen darauf folgenden Hauptvertrag vonstatten geht.

Der Vorvertrag unterliegt der Schriftform. Allerdings reicht dies auch aus, um seine Bindungswirkung zu entfalten. Anders als in Deutschland, wo Verträge über Immobilien der notariellen Beurkundung bedürfen, um Bindungswirkung zu entfalten, ist dies in Italien nicht notwendig.

Mit Unterzeichnung des Vorvertrages wird auch das Maklerhonorar fällig, soweit nichts anderes vereinbart wird. Zumeist wird auch vereinbart, dass bei Unterzeichnung des Vorvertrages eine Anzahlung auf den Kaufpreis zu leisten ist.

Da der Vorvertrag gegenseitig bindend ist, sollten hier bereits die wesentlichen Bestimmungen, die später in den Hauptvertrag aufgenommen werden sollen, vereinbart werden, um später keine böse Überraschung zu erleben. Wie gesagt, in den meisten Fällen wird ja bereits zu diesem Zeitpunkt die Zahlung des Maklerhonorars sowie eine Anzahlung für den Verkäufer fällig.

Elemente des Vorvertrages sollten die genaue Bezeichnung von Käufer und Verkäufer, die genaue Beschreibung der Immobilie, der genaue Kaufpreis, die Zahlungsmodalitäten, Vertragsstrafen für Käufer und Verkäufer (letztere wird in den Standartmaklerverträgen gern vergessen) bei Verstoß gegen den Vorvertrag, Garantien von Lastenfreiheit, baurechtliche Ordnungsmäßigkeit und die Erklärung des Verkäufers, die Steuern ordnungsgemäß entrichtet zu haben. Weiterhin wird hier eine Frist zur Unterzeichnung des Hauptvertrages vereinbart.

Weitere Punkte, die aufgenommen werden müssen oder sollten, ergeben sich aus der Individualität der Immobilie.

Beim Abschluss des Vorvertrages, wie auch des Hauptvertrages, können sich die Parteien auch durch einen mit (Spezial-)Vollmacht ausgestatteten Vertreter vertreten lassen, was sich insbesondere dann empfiehlt, wenn die jeweilige Partei keine italienischen Sprachkenntnisse hat.

Die Vertretung durch den Makler, was oft angeboten wird, empfiehlt sich nicht, da dieser andere finanzielle Interessen hat und oftmals auf eine (zu) schnelle Unterzeichnung des Vorvertrages drängt.

Der Vorvertrag kann, muss aber nicht, im Grundbuch eingetragen werden. Vorteil hiervon ist, dass der Verkäufer so zwischen Vorvertrag und Hauptvertrag nicht mehr anderweitig über die Immobilie verfügen kann. Nachteil hiervon sind nicht unerhebliche Kosten, die hierdurch entstehen, da in diesem Fall die Unterschriften notariell beglaubigt werden müssen.

Abzuraten ist von der Unterzeichnung einer sogenannten „proposta d'acquisto“, die oftmals Verwendung finden soll. Hierbei handelt es sich um ein einseitiges Kaufangebot des Käufers, die der Verkäufer innerhalb einer bestimmten Frist annehmen kann.

Die Abgabe dieses Kaufangebots führt lediglich zu einer zu frühzeitigen rechtlichen Bindung des Käufers, hat aber ansonsten keine Effekte. Auch wird zu diesem Zeitpunkt eine genaue Prüfung der Immobilie noch nicht erfolgt sein, so dass die Unterschrift für den Käufer ein Schuss ins Blaue ist.

Die Zeit zwischen Vorvertrag und Hauptvertrag kann insbesondere der Käufer dazu nutzen, nochmals zu überprüfen, ob die Immobilie tatsächlich in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht so ist, wie im Vorvertrag beschrieben.

Mit Unterzeichnung des Hauptvertrages geht das Eigentum an der Immobilie über. Der Eigentumsübergang setzt also, anders als in Deutschland, nit die Eintragung im Grundbuch voraus.

Beim Hauptvertrag sind Formvorschriften zu beachten. Zwar ist der Abschluss des Hauptvertrages grundsätzlich als privatschriftlicher Vertrag möglich.

Jedoch muss die Eintragung des Eigentumsübergangs in das Grundbuch aus Gründen der Rechtssicherheit erfolgen. Diese Eintragung kann jedoch nur dann erfolgen, wenn die Unterschriften vor einem Notar vollzogen wurden und dieser die Unterschriften beglaubigt.

Es bietet sich jedoch an, um auf der sicheren Seite zu stehen, den gesamten Hauptvertrag notariell beurkunden zu lassen. Dies hat für den Käufer den Vorteil, dass der Notar die Immobilie nochmals auf Herz und Nieren überprüfen wird, da er, falls später eine Unregelmäßigkeit festgestellt wird, er hierfür haftet, falls er diese übersehen hat.

Insbesondere ist hier auf eine neuere Regelung hinzuweisen, nachdem der Kaufvertrag nichtig ist, wenn die tatsächliche Immobilie nicht den im Grundbuchamt hinterlegten Plänen entspricht.

Bei Abschluss des Hauptvertrages wird auch spätestens der Restkaufpreis fällig. Ebenso zu entrichtende Steuern, die der Notar an Ort und Stelle einkassieren wird, da er für deren Abführung haftet.

Nach Abschluss des Hauptvertrages erfolgt sodann die Eintragung des Eigentümerwechsels im Grundbuchamt.

Eine besondere Problematik bietet der Erwerb einer noch zu errichtenden oder fertigzustellenden Immobilie von einem Bauträger.

Regelmäßig kommt es hier zum Abschluss des Vorvertrages, einer Anzahlung und eventueller weiterer Zahlungen nach Bauabschnitt.

Hier besteht die Gefahr der Insolvenz des Bauträgers in der Bauphase.

Bei einer Insolvenz könnte es dazu kommen, dass die geleisteten Zahlungen verloren sind und der Kaufinteressent auf der anderen Seite keine fertiggestellte Immobilie erhalten hat.

Der italienische Gesetzgeber hat daher zwingend vorgesehen, dass der Bauträger eine Sicherheit in form einer Bankbürgschaft oder dem Abschluss einer Versicherung für den Fall des Konkurses zu leisten hat. Dies garantiert dem Käufer zumindest die Rückzahlung bereits geleisteter Beträge.

Weiterhin ist der Bauträger verpflichtet, dem Käufer für eventuelle Baumängel eine Versicherung über eine Laufzeit von 10 Jahren zu übergeben, so dass dieser auch hier das Konkursrisiko nicht zu fürchten braucht.

All dies zeigt, dass der Erwerb von Immobilieneigentum in Italien ein durchaus machbarer und realistischer Schritt ist, den man nicht fürchten muss.

Allerdings setzt dies fachkundige Beratung voraus. Von einem eigenständigen Handeln ist eher abzuraten. Hierfür sind die Fallstricke zu groß.