Immobilienerwerb
in Italien
Italien ist schön mit seinem
Meer, seinen Seen und den Bergen. Das Wetter, die Kultur und die kulinarische
Köstlichkeiten des Landes machen das Leben dort angenehm. Deshalb haben viele
Ausländer, vor allem aus dem deutschsprachigen Raum, den Wunsch, dort
Immobilieneigentum zu erwerben, sei es, um die Ferien in der eigenen Immobilie
zu verbringen oder aber um sich ganz dort niederzulassen. Selbst die
EURO-Krise, die gerade auch Italien erfasst hat, hat die Nachfrage nach Ferienimmobilien
hier nicht verändert.
Grundsätzlich ist es für Deutsche
unbeschränkt möglich, in Italien ein Haus oder eine Wohnung zu erwerben.
Allerdings sollte man beim Erwerb nicht allzu blauäugig vorgehen, da es
ansonsten leicht zu einem Ende mit Schrecken kommen kann und man im wahrsten
Sinne des Wortes Lehrgeld bezahlen muss.
Sowohl die Gebräuche beim Erwerb
als auch das Immobilienrecht unterscheiden sich nämlich erheblich von den
gewohnten deutschen Gegebenheiten. Deshalb ist es in jedem Fall ratsam, einen
Fachmann beim Erwerb zu Rate zu ziehen, um ein böses Erwachen zu vermeiden.
In den meisten Fällen wird sich
der Kaufinteressent an einen Makler wenden. Vielfach will dieser Makler seine
eigenen Verträge verwenden, um die Abwicklung über die Bühne zu bringen.
Schon hiervon ist dringend
abzuraten. Zum einen handelt es sich bei diesen Verträgen in den allermeisten
Fällen um Standartverträge, die der individuellen Immobilie oftmals nicht ganz
gerecht werden. Zum anderen ist das italienische Immobilienrecht so kompliziert
und mit kleinen Fallstricken gespickt, dass es für den Makler, der ja meistens
keine juristische Bildung besitzt, nicht möglich ist, eventuell bestehende
rechtliche Probleme zu erkennen.
Im schlimmsten Fall kann es dazu
kommen, dass bei Verstoß gegen einzelne Rechtsvorschriften der Eigentumserwerb
nichtig ist. In diesem Falle, falls der Käufer im Vertrauen auf den
Eigentumsübergang bereits Zahlungen geleistet hat, wäre er in der misslichen
Lage, diese Zahlungen eventuell unter Einsatz weiterer Geldmittel vor Gericht
in einem langwierigen Prozess zurückzuklagen. Im Falle einer Insolvenz des
Verkäufers würde sogar der Totalverlust drohen.
Aber wie erfolgt denn nun der
Immobilienerwerb in Italien?
Der wichtigste Unterschied zum
deutschen Recht ist, dass der Kauf in der Regel durch einen Vorvertrag und
einen darauf folgenden Hauptvertrag vonstatten geht.
Der Vorvertrag unterliegt der
Schriftform. Allerdings reicht dies auch aus, um seine Bindungswirkung zu
entfalten. Anders als in Deutschland, wo Verträge über Immobilien der
notariellen Beurkundung bedürfen, um Bindungswirkung zu entfalten, ist dies in
Italien nicht notwendig.
Mit Unterzeichnung des
Vorvertrages wird auch das Maklerhonorar fällig, soweit nichts anderes
vereinbart wird. Zumeist wird auch vereinbart, dass bei Unterzeichnung des
Vorvertrages eine Anzahlung auf den Kaufpreis zu leisten ist.
Da der Vorvertrag gegenseitig
bindend ist, sollten hier bereits die wesentlichen Bestimmungen, die später in
den Hauptvertrag aufgenommen werden sollen, vereinbart werden, um später keine
böse Überraschung zu erleben. Wie gesagt, in den meisten Fällen wird ja bereits
zu diesem Zeitpunkt die Zahlung des Maklerhonorars sowie eine Anzahlung für den
Verkäufer fällig.
Elemente des Vorvertrages sollten
die genaue Bezeichnung von Käufer und Verkäufer, die genaue Beschreibung der
Immobilie, der genaue Kaufpreis, die Zahlungsmodalitäten, Vertragsstrafen für
Käufer und Verkäufer (letztere wird in den Standartmaklerverträgen gern
vergessen) bei Verstoß gegen den Vorvertrag, Garantien von Lastenfreiheit,
baurechtliche Ordnungsmäßigkeit und die Erklärung des Verkäufers, die Steuern
ordnungsgemäß entrichtet zu haben. Weiterhin wird hier eine Frist zur
Unterzeichnung des Hauptvertrages vereinbart.
Weitere Punkte, die aufgenommen
werden müssen oder sollten, ergeben sich aus der Individualität der Immobilie.
Beim Abschluss des Vorvertrages,
wie auch des Hauptvertrages, können sich die Parteien auch durch einen mit
(Spezial-)Vollmacht ausgestatteten Vertreter vertreten lassen, was sich
insbesondere dann empfiehlt, wenn die jeweilige Partei keine italienischen
Sprachkenntnisse hat.
Die Vertretung durch den Makler,
was oft angeboten wird, empfiehlt sich nicht, da dieser andere finanzielle
Interessen hat und oftmals auf eine (zu) schnelle Unterzeichnung des
Vorvertrages drängt.
Der Vorvertrag kann, muss aber
nicht, im Grundbuch eingetragen werden. Vorteil hiervon ist, dass der Verkäufer
so zwischen Vorvertrag und Hauptvertrag nicht mehr anderweitig über die Immobilie
verfügen kann. Nachteil hiervon sind nicht unerhebliche Kosten, die hierdurch
entstehen, da in diesem Fall die Unterschriften notariell beglaubigt werden
müssen.
Abzuraten ist von der
Unterzeichnung einer sogenannten „proposta d'acquisto“, die oftmals Verwendung
finden soll. Hierbei handelt es sich um ein einseitiges Kaufangebot des
Käufers, die der Verkäufer innerhalb einer bestimmten Frist annehmen kann.
Die Abgabe dieses Kaufangebots
führt lediglich zu einer zu frühzeitigen rechtlichen Bindung des Käufers, hat
aber ansonsten keine Effekte. Auch wird zu diesem Zeitpunkt eine genaue Prüfung
der Immobilie noch nicht erfolgt sein, so dass die Unterschrift für den Käufer
ein Schuss ins Blaue ist.
Die Zeit zwischen Vorvertrag und
Hauptvertrag kann insbesondere der Käufer dazu nutzen, nochmals zu überprüfen,
ob die Immobilie tatsächlich in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht so ist,
wie im Vorvertrag beschrieben.
Mit Unterzeichnung des
Hauptvertrages geht das Eigentum an der Immobilie über. Der Eigentumsübergang
setzt also, anders als in Deutschland, nit die Eintragung im Grundbuch voraus.
Beim Hauptvertrag sind
Formvorschriften zu beachten. Zwar ist der Abschluss des Hauptvertrages
grundsätzlich als privatschriftlicher Vertrag möglich.
Jedoch muss die Eintragung des
Eigentumsübergangs in das Grundbuch aus Gründen der Rechtssicherheit erfolgen.
Diese Eintragung kann jedoch nur dann erfolgen, wenn die Unterschriften vor
einem Notar vollzogen wurden und dieser die Unterschriften beglaubigt.
Es bietet sich jedoch an, um auf
der sicheren Seite zu stehen, den gesamten Hauptvertrag notariell beurkunden zu
lassen. Dies hat für den Käufer den Vorteil, dass der Notar die Immobilie
nochmals auf Herz und Nieren überprüfen wird, da er, falls später eine Unregelmäßigkeit
festgestellt wird, er hierfür haftet, falls er diese übersehen hat.
Insbesondere ist hier auf eine
neuere Regelung hinzuweisen, nachdem der Kaufvertrag nichtig ist, wenn die
tatsächliche Immobilie nicht den im Grundbuchamt hinterlegten Plänen entspricht.
Bei Abschluss des Hauptvertrages
wird auch spätestens der Restkaufpreis fällig. Ebenso zu entrichtende Steuern,
die der Notar an Ort und Stelle einkassieren wird, da er für deren Abführung
haftet.
Nach Abschluss des Hauptvertrages
erfolgt sodann die Eintragung des Eigentümerwechsels im Grundbuchamt.
Eine besondere Problematik bietet
der Erwerb einer noch zu errichtenden oder fertigzustellenden Immobilie von
einem Bauträger.
Regelmäßig kommt es hier zum
Abschluss des Vorvertrages, einer Anzahlung und eventueller weiterer Zahlungen
nach Bauabschnitt.
Hier besteht die Gefahr der
Insolvenz des Bauträgers in der Bauphase.
Bei einer Insolvenz könnte es
dazu kommen, dass die geleisteten Zahlungen verloren sind und der
Kaufinteressent auf der anderen Seite keine fertiggestellte Immobilie erhalten
hat.
Der italienische Gesetzgeber hat
daher zwingend vorgesehen, dass der Bauträger eine Sicherheit in form einer
Bankbürgschaft oder dem Abschluss einer Versicherung für den Fall des Konkurses
zu leisten hat. Dies garantiert dem Käufer zumindest die Rückzahlung bereits
geleisteter Beträge.
Weiterhin ist der Bauträger
verpflichtet, dem Käufer für eventuelle Baumängel eine Versicherung über eine
Laufzeit von 10 Jahren zu übergeben, so dass dieser auch hier das Konkursrisiko
nicht zu fürchten braucht.
All dies zeigt, dass der Erwerb
von Immobilieneigentum in Italien ein durchaus machbarer und realistischer
Schritt ist, den man nicht fürchten muss.
Allerdings setzt dies fachkundige
Beratung voraus. Von einem eigenständigen Handeln ist eher abzuraten. Hierfür
sind die Fallstricke zu groß.